離婚で不動産の財産分与をする方法
離婚が決まると様々な手続きが発生します。
その手続きのひとつが『財産分与』。
財産分与とは、婚姻中に夫婦が築いた財産を分けて精算することをいいます。
財産分与の対象とならないものは『特有財産』です。
これは、婚姻前から片方が持っていた財産や、婚姻中でも夫婦の協力とは無関係に取得した財産を指します。
財産分与の対象となるものが夫婦の『共有財産』です。
これは、婚姻後に夫婦の共同生活に必要で買い揃えたものや不動産、預貯金、自動車、生命保険などです。
これらの共有財産の中でも金額の大きなものが一戸建ての家や土地、マンションといった不動産です。
不動産の財産分与の割合は？
不動産の財産分与の割合は、50％／50％（半分ずつ）が原則です。
また、財産分与において不動産の名義がどちらであっても『共有財産』となります。
そのため夫または妻の単独名義であっても基本的に半分ずつ財産分与されます。
たとえば専業主婦（夫）やパート勤務などで、夫よりも妻の収入が低いという場合であっても、財産分与では減額されることなく均等に精算させることが基本です。
財産分与には以下の3つの種類があります。
1．精算的財産分与：婚姻中に形成した共有財産を精算するもの。
2．扶養的財産分与：離婚によって生活が苦しくなる配偶者に対しておこなわれるもの。
3．慰謝料的財産分与：何らかの理由により慰謝料がある場合におこなわれるもの。（本来は財産分与と慰謝料は別のものですが、区別することなく相手に渡す意味合いでこのように呼ばれています。）
「1．精算的財産分与」が基本となり、半分ずつの財産分与をしますが、「2．扶養的財産分与」「3．慰謝料的財産分与」の場合は、状況や話し合いの結果によって割合いが変わります。
不動産を財産分与する方法
不動産を財産分与する方法には大きく2通りあります。
①不動産を売却して現金を分与する
保有している不動産を売却してその売却額を均等に分ける法方です。
この方法が最もスムーズで、将来的なリスクもほとんどありません。
ただし、ローン残高が売却の査定額を上回っている場合（オーバーローン）ではローンの残債についてどのように対応するかなど少し複雑な対応が必要になります。
②夫婦のどちらかが不動産を保有して代償金を支払う
不動産を売却せず、どちらか一方が保有して、もう一方は不動産の評価額の半額分を現金で支払う方法です。
ただし、ローンが残っている場合は、ローンの債務者がどうなっており、どのように支払っていくのかなど慎重に検討していく必要があります。
その他に共同名義（共有名義）にして、持分を半分ずつ保有し続ける方法もあります。
ただし、不動産に対して何らかの処置をしたいと思ったときには、離婚後であっても不動産の名義を持っている相手の承諾が必要になるため、トラブルが発生しやすくなります。
土地の場合は分筆（ぶんぴつ）して土地自体を分ける法方もあります。
土地の財産分与については『離婚によって土地を査定・財産分与する方法』で詳しく説明しています。
不動産を財産分与する方法
財産分与を進めるための手順
①家の名義人を確認する
所有している不動産の名義がどのようになっているかを確認しましょう。
夫または妻の単独名義や共同名義（共有名義）のことが多いですが、夫婦いずれかの親族名義になっているケースもあります。
名義の確認の方法は『離婚により不動産を売却する前に名義を調べる方法』をご覧ください。
②ローンの契約名義と残額を確認する
ローンの契約名義、連帯保証人を確認します。
あた、ローンの残額も確認してください。
ローンに関して詳しく調べたい場合には、借り入れている金融機関に問い合わせをしましょう。
③不動産の価値を査定する
現在の不動産の価値を査定してください。
購入時から価値が上がっている場合もありますし、下がっている場合もあります。
財産分与では、現在の価値を基にして金額を決定します。
④特有財産を確認する
たとえば家の購入に婚姻前の貯金を使った場合や、親族からの援助が合った場合は、その金額を差し引いて財産分与の計算をします。
財産分与の期限に注意！
上記の手順で、不動産についての詳細がわかったら、どのように財産分与を行うかを夫婦で協議して決定します。
財産分与は、離婚から2年を過ぎると請求の申し立てができなくなってしまいます。
そのため、できるだけ速やかにどのように財産分与をするかを協議し、手続きを進めるようにしましょう。
不動産を売却して財産分与することが決まったら
このように、離婚の財産分与ではいくつかの選択肢があり、また調べる事柄も複数あります。
財産分与の申し立てには期限がありますので、ギリギリになって慌てないように早めに処理を進めるようにしましょう。
もしも不動産を売却して財産分与を行うことに決まった場合は離婚不動産にご相談ください。
経験豊富なスタッフが丁寧かつスピーディーに対応させていただきます。
