離婚するとき不動産のローンはどうすればいいの？

いざ離婚となったとき、頭を悩ますことのひとつに不動産のローンがあるでしょう。

婚姻中に夫婦二人で購入した住宅またはマンションは『共有財産』として財産分与の対象になります。（財産分与について詳しく知りたい方は『離婚で不動産の財産分与をする方法』をご確認ください。）

ローンが残っている場合でも不動産（家や土地、マンションなど）を売却できるのか？
ローンの残債はどのような処理になるのか？
ローンの連帯保証の名義はどうなるのか？
など気になることが多いのではないでしょうか。

離婚により不動産を財産分与するとき最初に確認すべきこと

①不動産の名義
②ローンの債務者および連帯保証人
③不動産の現在の価値
④ローンの残高

まずはこれらのことを確認して、ローンがどのような状態になっているのかを調べておきましょう。
そして、離婚前にローンを貸し付けている金融機関に連絡を入れて方針を相談してください。

離婚のことを知られたくないと考えることもあるかもしれませんが、場合によってはローン契約に違反することになるかもしれません。

また、不動産をどのように処理するかによって、様々な方法や手続きがありますので、早めに金融機関に相談した方が安心して計画を立てることができます。

アンダーローンとオーバーローン

不動産のローン残高よりも査定評価額が高く利益が生じる場合をアンダーローンといいます。
逆に、不動産の査定評価額よりもローン残高の方がも高い場合をオーバーローンといいます。

■アンダーローン

査定評価額 ＞ ローン残高 ＝ 売却時に利益が出る

不動産を売却すると利益が出るため、その利益を夫婦でどのように分割するかを決めるだけで大きな問題は生じません。
ただし、売却しない場合にはローンをどのように負担するのか、名義をどうするのか、不動産を受け取らない配偶者は財産分与としていくら受け取るのか、連帯保証人をどのようにするのかなどについて決める必要があります。

■オーバーローン

査定評価額 ＜ ローン残高 ＝ 売却時にローンが残る

不動産を売却してもローンが残ります。
不動産を売却してローンの清算にあて、ローン残高を自己資金で清算する方法があります。
また、『任意売却』という方法もあります。

任意売却は、ローンを貸し付けている金融機関に同意をもらって、ローンの残債がある状態で不動産を売却する方法です。
ただし、金融機関にとってはローンを回収できないリスクがあるため、同意を得られない可能性もあります。

離婚不動産では、オーバーローンの場合は提携の司法書士をご紹介しています。司法書士と相談しながら、どのような方法が最もリスクがすくなくご希望に添えるかなどを決めていくことができます。

もしも売却せずに夫婦の一方が済み続けてローンを支払う場合は、ローンの支払いをどのようにしていくか、連帯保証人をどうするか、など明確にしておく必要があります。

離婚後のローンの支払い

ローンの支払い義務はローンの名義人（債務者）に発生します。
ローンは離婚時の財産分与の対象ではないので、残債があったとしても夫婦が折半して支払う必要はありません。

ただし、夫婦共同の負債がある場合、夫婦共同の財産から負債額を差し引いて、残高を折半することが一般的です。

離婚前にしっかりと話し合って、支払いについて取り決めておいた方が良いでしょう。
話し合いに基づいて、ローンの名義や連帯保証人の変更手続きが必要です。

ただし、ローンの名義や連帯保証人の変更は難しいケースがあるので、ローンの借り換えの検討も必要です。
ペアローン（共同債務）の場合、夫婦どちらかの単独名義にするための借り換えが難しいことがあります。

これは夫婦の年収に応じた借入限度額となっているため、単独では返済が難しいと判断されやすいためです。
そのため金融機関としっかりと話し合う必要があります。

離婚後に起こりやすいローンのトラブル

①支払いが滞る
離婚後、夫婦のどちらか一方がローンの残っている家に住み続けており、住んでいない側が「ローンの支払いを続ける」と約束したけれど、支払いが滞ってしまうケースです。
ローンの支払いが滞り、支払い拒否が続くと家を差し押さえらえてしまう恐れもあります。
離婚不動産では、このような場合に銀行と相談の上、『任意整理』として買い取りをさせていただくこともあります。

②連帯保証人
ローンの名義人が支払いを滞納した場合、連帯保証人に支払い義務が生じます。
そのため、離婚して対象の不動産に住んでいないにもかかわらず支払い義務だけが発生してしまうケースもあります。
最も悪い例では、ローンの名義人が不動産も取得したのに返済が滞り、不動産の権利を持っていない元配偶者に返済義務が発生するものです。
そのため、離婚前にローンの支払いについての取り決めをおこない、連帯保証人になっている場合には外してもらうよう銀行に相談するようにしましょう。

ローンがある場合はまず相談を！

このように、ローンが残っている場合には手続きが非常に複雑になります。
複雑だからと後回しにして離婚を急ぐと、後でトラブルが発生するリスクが高くなります。
離婚不動産では、経験豊富なスタッフが不動産の売却に関してアドバイスをさせていただきます。まずはご相談下さい。